Pazar, 21 Temmuz 2019

 17.12.2018

            Bu yazımızda kamulaştırma davaları ve işlemleri ile ilgili değişikliklere ve can alıcı noktalara değineceğiz. Hem avukat meslektaşlarımıza hem    de mülkü kamulaştırılan ve kendisini bekleyen süreçten haberdar olmak isteyen vatandaşlarımıza yardımcı olacağı düşüncesindeyim.

           4650 sayılı kanun ile KAMULAŞTIRMA KANUNU’ nda köklü değişiklikler yapılmıştır. Bu yazımızda tüm bu değişikliklere değineceğiz.

          Kamulaştıran kurum tarafından kamulaştırma bedeli mal sahibine taksitler halinde ödenecek ise iş bu taksitler kamulaştırma bedelinin 1/6 ‘       sinden az taksitler ile ödenemez. Ayrıca, kamulaştırılan yer arazi ve çiftçilik yapılmakta olan bir arazi ise ÇİFTÇİYE TAKSİT İLE ÖDEME YAPILAMAZ, bedel nakit ödenmek zorundadır.

         İdarenin açacağı TESCİL VE KIYMET TAKDİRİ DAVASININ tebligatı kişiye ulaşıncaya kadar mülk sahibi mülkünde istediği tasarrufu yapar. Yasak tebligatın alındığı andan itibaren başlar.

 

        

          Devlet tarafından satın alma usulü denenmeden veya başarısızlık ile sonuçlandığı tespit edilmeden ,  KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİLİ davası açılamaz . Bu bir ön şarttır.

         Satın alma usulü , uzlaşma pazarlık komisyonu tarafından yapılır ve 3 kişilik bir heyetten oluşur.

         Uzlaşma görüşmesine çağrılan malik ; tebligatın eline ulaşmasından itibaren 15 gün içinde TRAMPA ile başka taşınmaz istediğini , para istemediğini idareye yazılı başvuru ile başvurarak talep edebilir.

         Kadastro görmemiş yerlerde zilyetlik tespit tutanağı tutulur buna göre kamulaştırma işlemi gerçekleştirilir.

         Kamulaştırma Kanunu madde 10’a göre ; kamulaştırma davalarının açılmasından itibaren 30 gün içinde duruşma günü verilmelidir. Ön inceleme duruşmasına kadar ve ön inceleme duruşmasında da uzlaşılamaz ise 10 gün içinde keşif yapılır ve 30 gün sonrasına da en geç yeni duruşma günü verilir. Keşif esnasında ilgili bölge muhtarı da bulunmalıdır. Bilirkişiler de iş bu raporları 15 gün içinde dosyaya ibraz etmeleri gerekir. Taraf itirazları neticesinde nadiren tekrar keşif yapılır ve bir kez EK RAPOR için bilirkişiye gönderilir. Tüm bu anlatılanlardan da anlaşılan KAMULAŞTIRMA DAVALARI ivedilik ve öncelikle yürütülmesi ve sonuçlandırılması gereken  davalardandır. Sebebi ile , mülk sahiplerinin mülkiyetten kaynaklanan anayasal haklarını korumak ve mağdur olmasını engellemektir.  Kamulaştırma davalarının en fazla bir yıl içerisinde sonuçlandırılması gerekir ; ayrıca  dava şayet 4 ay içerisinde bitmemiş ise 4 ayın sonundan itibaren ödeme tarihine kadarki süre hesaplanır ve bu sürenin kanuni faizi hak sahibine ödenir.

         Davayı ve dava masraflarının hepsini idare karşılar. Ancak , kamulaştırma davalarında her iki vekil lehine de maktu vekalet ücreti doğmaktadır bunu da belirtmek sonrasında müvekkil ile sıkıntı yaşanmaması açısından önemlidir.

         Görevli ve yetkili mahkeme ; taşınmazın bulunduğu yerdeki ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’ dir. İş bu davalar ADLİ TATİLDE de görülecek davalar olduğundan istinaf ve temyiz süreleri de durmaksızın yargılamaya devam edilir.

         Dava dilekçesinizi davalı mülk sahibine tebliğinden itibaren 30 gün içinde;

*İdari yargıda iptal davası açma,

*Asliye Hukuk  Mahkemesindeki maddi hatalara karşı idare mahkemesine düzeltme davası açma ,

*Kamulaştırmadan arta kalan kısmın kamulaştırılmasını istemek (md12/5)

Mülk sahibi bu 3 hakkını da 30 günlük süre içerisinde kullanabilir.

TAŞINMAZIN BEDELİ AŞAĞIDAKİLERE GÖRE TESPİT EDİLİR:

-Taşınmazın cinsi,

-Arazinin sulak olup olmadığı,

-Sulak ise suyun nasıl temin edildiği,

-Belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı,

-Hangi mahsullerin yetiştirildiği,

-Ağaç bulunup bulunmadığı ve ağacın nevi,

-Verimlilik durumu,

-Yola cephe durumu,

-Yakın zamandaki emsal satışlar,

         Yargıtay hukuk genel kurul kararlarına göre ; davacı idare lehine taşınmazın tescili ; davalı mal sahibi lehine kamulaştırma bedelinin tahsili sağlandığından , kendini vekil ile temsil ettiren taraflar lehine avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca maktuen vekalet ücreti takdir edilmelidir. Bu konu da halen farklı görüşler ve tartışmalar mevcuttur. Ancak, uygulama böyledir.

         Karar sonucunda TESCİL hükmü kesindir. Taraflar bedele ilişkin İSTİNAFA başvurabilirler. Sonrasında ise dava değeri 25.000TL üstünde ise Yargıtay’a gidilebilir. 60.000TL üstünde ise Yargıtay’ dan yargılamanın duruşmalı yapılması istenebilir.

         Yargıtay bedel tespiti yapılırken ; Gıda Tarım ve Hayvancılık İlçe Müdürlüğün gerekli resmi verilerin gelip gelmediği ve raporun ona göre düzenlenip düzenlenmediği hususuna özel önem vermekte ve bozma sebebi saymaktadır . Ayrıca, Yargıtay son günlerde sit alanlarına ilişkin görüşünü değiştirmiş ve sit alanının değer azaltıcı bir unsur olarak görülemeyeceğinden %10 indirim yapılması gerektiği görüşünden dönmüştür.

         ARAZİNİN KAMULAŞTIRMA BEDELİ=  Bir dekar arazinin net geliri / Kapitalizasyon faiz oranı (yaygın hesap yöntemi budur)

         Kapitalizasyon oranı= 1 DEKAR KURU ARAZİ 3000TL (alış-satış fiyatı) / araziden bir yılda 150TL net gelir elde edilmekte(masraflarçıkınca)

Oranı 0,05’dir yani %5 kapitalizasyon oranıdır.

         Yargıtay 5. Daire birkaç yıldır ; bedel hesabında sulu araziye %4 , kuru araziye %5 oranı uygulanmasını kabul etmektedir.

         Ağaç bedeli de genel de KAİM BEDEL üzerinden hesaplanmaktadır. Yani ; ağacın değeri = kaim bedel/ arazi üzerinde teknik koşullarda bulunması gereken ağaç sayısı

         Bedel tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler ;

  • Taşınmazın mücavir alana yakın olup olmaması , ileride arsa olma ihtimalinin olması,
  • Taşınmaz köy yerleşimine yakınsa,
  • Kamulaştırma dışında meydana gelen değer artışları varsa (iş, eğlence merkezinin yapılması) bedel tespitinde söz konusu maddeler ikincil niteliktedir ancak iddia ispatlandığı takdirde ciddi bedel değişiklikleri söz konusu olmaktadır.

Ayrıca bedel tespitinde ; kamulaştırma bedelinin %50 ‘sini geçemeyeceğine ilişkin görüş  çok yenidir. Halen kabul görmüş olmadığından tartışma konusudur. Bu görüşten kısa bir süre önce %500 ‘ünü geçemez , daha önceki görüşünde ise %200 geçemez şeklinde uygulamalar söz konusu idi. Görüleceği üzere yüzdelik oranlar üzerinde çok fahiş bir değişim söz konusudur. Benim görüşüme göre bu oran da değişecektir , hatta ve hatta sınırlayıcı bir oran koyulmaması en adaletli olanıdır. Yüzdelik oranın bu denli düşürülmesinin nedeni ; kıymet takdir komisyonlarına uzlaşma bedeli gönderilmeden önce bilirkişilerden rapor alındığından KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN gayrimenkulün gerçek değerine çok yakın ve birebir değerler verilmesi nedeni ile artışın da çok fahiş olmaması gerektiğinden yüzdelik oran bu kadar düşürülmüştür.  Zaten gerçek değeri ya da gerçeğe yakın değeri tespit edilmiş ise de %50 ‘lik  SINIRIN GETİRİLMESİ bana göre gereksizdir , ayrıca sınırın olması vatandaşta adalete olan güveni de rencide etmektedir ,malının ucuza kamulaştırıldığı ÖNYARGISI oluşmaktadır.

      Kamulaştırma sonrasında gayrimenkulün arta kalan kısmının kullanılmayacak hale gelmesi durumunda (md. 12/5) idare tarafından Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tesciline dair dava dilekçesinin mal sahibine tebliğinden itibaren 30 gün içinde malik kamulaştırmayı yapan idareye dilekçe ile başvurarak kamulaştırmadan arta kalan  ve maliğin hiçbir işine yaramayacak kısmının da kamulaştırması talep edilebilir. Başvuru yazılı şekle tabidir.  30 gün içinde idare cevap vermez ya da talebi red eder ise ; taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’ne KALAN KISMIN BEDELİNİN TAHSİLİ için dava açılır. 30 günün dolmasını beklemeye gerek yoktur bu davayı açmak için , bu davada ki davacı GAYRİMENKUL MALİKİDİR.

     Baraj mücavirinde kalan taşınmazın bedelinin tespiti ve davalıdan tahsili davası da malik tarafından açılması gereken davalardandır. Görevli ve yetkili mahkeme de taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’ dir.

     Ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır. Hasat zamanı beklenemeyecek ivedi durum söz konusu ise ürün bedeli mahkeme tarafından TESPİT ettirilerek , idare tarafından tazmin edilir.

     ACELE KAMULAŞTIRMA ;

     Kamulaştırma ve acele kamulaştırma arasında süreç ve hukuki işlemler arasında fark yoktur. Sadece acele kamulaştırma da ivedi bir durum söz konusu olduğu için işlemlerin en hızlı şekilde yerine getirilmesi sağlanır.

     Acele kamulaştırma kararının verilmesinden sonra mülk sahibi ile bedelde uzlaşma sağlanamaz ise ; idare makul süre içerisinde (6 ay içinde) 10. Maddeye göre bedel tespiti ve tescili davası açmalıdır. Makul süre içerisinde idare tarafından dava açılmaz ise ; mülk sahibinin KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA hükümlerine göre tazminat talebinde bulunma hakkı doğar. Mülk sahibi tarafından KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA davası açılır.

     İdare taşınmazı kendi adına tescil ettirmeden mülk sahibinden taşınmazın boşaltılmasını isteyemez .

         Acele kamulaştırma bedelinin tespiti acele el koyma tarihi değil tespit ve tescil davasının açıldığı zamanki değeri dikkate alınarak bedeli hesaplanır.

         Acele el koyma tarihinde bedeller ; mal sahipleri hesabına bankaya peşin olarak yatırılacağı kabul edilmiştir. Ancak , uygulamada bazı aksaklık ve olumsuzluklar yaşanmaktadır.

         Kamulaştırma davaları ile ilgili değişikliklere ilişkin halk arasında bir sürü rivayet kulaktan kulağa yayılmaktadır. Bunların kimisi doğru kimisi yanlış bilgilerdir. Bu nedenle sadece halk arasındaki duyumlar ile kamulaştırma davaları hakkında bilgi sahibi olunduğu izlenimine kesinlikle varılamaz ve işinin ehli bu konuda UZMANLIĞI olan bir AVUKAT ile işlem ve dosyalarınızı yürütmenizi önemle tavsiye ederim.

Bu davalar ilk bakışta kolay davalar gibi görünse de TEKNİK VE NOKTA ATIŞI BİLGİLER ile mülk sahibinin galibiyetine  de yol açılabilir ; Eksik ve yetersiz bilgi ile mülk sahibinin mağduriyetine de yol açılabilir . Her konuda olduğu gibi işin uzmanına başvurmanız sizin karınıza olacaktır.

Kamulaştırma ile ilgili tüm soru ve sorunlarınızı en hızlı şekilde çözeceğimizden emin olabilir ve her zaman için bize ulaşabilirsiniz.

Sevgi ve saygı ile kalın…

AV. ÖZLEM KOCA