ÖNALIM HAKKI VE ÖNALIM DAVALARI

Önalım hakkı “yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı” olmak üzere üçe ayrılmaktadır. Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 732. maddesinde; sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 735. maddesinde ve Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesi ve devamında; sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nda düzenlenmiştir. 

a. Yasal Önalım Hakkı : Yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde “devir hakkının kısıtlamaları” başlığı altında hükme bağlanmıştır. Paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşların açacakları dava üzerine verilecek kararla onlara bu payı aynı şartlarda, öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkânı veren, kanundan doğan, eşyaya bağlı bir haktır. Hakkın kullanılması yenilik doğuran bir dava ile mümkün olup eski Medeni Kanun zamanında olduğu gibi, yenilik doğuran bir irade beyanıyla veya başka şekillerde kullanılması mümkün değildir. Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda kendiliğinden kanundan doğar ve payın üçüncü bir kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Hakkın doğması ve kullanılması için tapu siciline şerh edilmesine gerek yoktur. “Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma hakkına veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.” 

Uygulamada en çok karşımıza çıkan  dava türüdür. Yapılan satış, ilgili yasal düzenlemelere göre alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK md. 733, TBK md. 241). Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK md. 733, TBK md. 242). 

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. 

b. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı : Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yükümlüsünün hakkın konusu olan şeyi bir üçüncü kişiye satması halinde, hak sahibine dava yoluyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında kendisine nakil yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde taşınmaz mülkiyetine getirilen kısıtlamalar çerçevesinde bir iradi kısıtlama sebebi olarak; Türk Borçlar Kanunu’nun 240 ve devamı maddelerinde satış ilişkisi doğuran haklar üst başlığı çerçevesinde düzenlenmiştir. 

Sözleşme tapu kütüğüne şerh olarak düşülür. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer (TMK md. 735). c. Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı : Tarım arazisi, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun “Tanımlar” başlığı altında “Toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, hâlihazırda tarımsal üretim yapılan ve yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen arazi” şeklinde tanımlanmıştır. Mirasçıların terekede bulunan tarımsal arazi hakkında aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulmasına karar vermeleri halinde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde VE Tarımsal arazilerin satılması halinde, sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahiplerdir. Bu düzenlemeyle birlikte komşu tarımsal araziler birleştirilerek tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi istenmektedir. Dikkat edilecek olursa tarımsal arazi vasfında bir taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde, taşınmaza komşu olan malikin yasal önalım hakkını kullanmasına imkân sağlanmıştır. Satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay , satıştan itibaren iki yıllık süre bu durumda da hak düşürücü süre olarak kabul edilmiştir. Tarımın yoğun olarak yapıldığı bölgelerde sıklıkla görülen bir dava türüdür. 

Önalım davalarında sıklıkla karşımıza çıkan husus muvazaadır. İşlemde ya da bedelde muvazaa olarak karşımıza çıkmaktadır. Genelde karşımıza çıkan türü ise bedelde muvazaa durumudur. Üçüncü kişilerin satın aldıkları ve tapuda gösterdikleri bedelin aslında gösterilen bedelden düşük olduğu savunulabilir iş bu durum her türlü delil ile ispat edilebilir . Ancak , mahkeme tarafından dikkate alınan ve davanın kazanılmasında en büyük rol oynayan hususlar para geçişleri bankadan sağlanmış ise banka kayıtları veya satış sırasında para elden verirmiş ise  yanlarında olan ve verilen parayı gören tanık muvazaayı ispatlamada en etkili delillerdir. Ayrıca , 7.000TL ‘ nin üzerinin bankadan gönderilmesi zorunludur. Bankadan yapılan ödemeden sonra tarafların aralarında kararlaştırdıkları bedelin fazlası da çoğu zaman elden iade edilmektedir. Bu hususun da tanıkla ispatı mümkündür. Aleyhine Önalım davası açılan üçüncü kişilerin davalarını savunurken üzerinde durmaları gereken en etkili husus da “FİİLİ TAKSİM “ hususudur.  

Uygulamada “fiili taksim” veya “eylemli paylaşma” olarak adlandırılan bu durum, Medenî Kanun’un yasal önalım hakkına ilişkin düzenlemelerinde, anılan hakkın kullanılması bakımından açıkça öngörülmüş bir engel değildir. Bununla birlikte Yargıtay, paydaşlar arasında fiilen taksim edilmiş taşınmazlarda, bir payın üçüncü kişiye devredilmesi karşısında yasal önalım hakkının ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğu gerekçesiyle, söz konusu hakkın kullanılamayacağına hükmetmektedir. Bu hususun gözden kaçırılmaması dava seyrine etkili olacaktır. 11.07.2020 

Saygı ve sevgilerimle ,